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„Eat your bricks“ ist eine Redewendung aus dem Amerikanischen und bedeutet so viel wie „Iss Deine Steine“. Damit sind natürlich im übertragenen Sinne die Steine gemeint, die das Eigenheim bilden (Wohnung oder Haus). Es geht dabei um die Immobilienverrentung, welche in den USA und Großbritannien schon länger Thema sind. Die Leibrente stellt dabei eine Form der Immobilienverrentung dar und wird nun in Deutschland aufgrund der Rentenproblematik (Versorgungslücke) immer bekannter.
Was ist die Immobilienverrentung?
Kurz gesagt: es geht darum, seine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung) zu verkaufen, ABER im Zusammenspiel mit einem lebenslangen Wohnrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist. Theoretisch geht das auch mit einem unbebauten Grundstück. Das Wohnrecht ist hierbei der Schlüssel zu diesem Konzept und sehr wichtig, denn einmal im Rentenalter 65+ angekommen, möchte man sein Eigenheim vielleicht nicht mehr verlassen und darin liegt das „Problem“, wenn man auf die deutsche Rente angewiesen ist. Ein normaler Verkauf für mehr Liquidität würde dann bedeuten, dass man das geliebte Heim verlassen muss.
Durch Medien etc. ist bekannt, dass die Rentenversorgung im Alter aktuell ein Problem darstellt, hinzu kommt der demografische Wandel. Teilweise ist auch von „Rentnerarmut“ die Rede. Was viele aber missachten mögen ist vermutlich die Tatsache, dass die Lösung direkt vor ihren Augen liegen könnte: das Eigenheim. Das ganze Leben hat man dafür hart gearbeitet, es aufgebaut, erhalten, gepflegt, Erinnerungen geschaffen und letztendlich (hoffentlich) komplett abbezahlt. In den Jahren 65+ sollte es nun eigentlich um das Zurücklehnen gehen, doch plagen viele Rentner nun ein Einkommensproblem, dabei wohnen sie im Prinzip in Ihrer Altersvorsorge.
Ein Verkauf kommt nicht in Frage? – Ganz recht, denn was man sein Leben lang aufgebaut hat, möchte man vielleicht nur ungern opfern, um im Alter wieder liquide zu sein dafür aber in eine Wohnung ziehen zu müssen in der man sich nicht wohlfühlt. Vielleicht will man reisen, seine Enkel unterstützen oder muss gesundheitlich etwas „ausbessern“. Die Immobilienverrentung ist daher ein Kompromiss: das Eigenheim wird verkauft, jedoch erhält mal als Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Richtig, man ist eigentlich wohlhabend, kommt aber nicht an das gesparte Geld ran. Paradox, oder? Auf diese Art und Weise kann man jedoch sein geliebtes Eigenheim „behalten“ und dennoch eine saftige Liquiditätsspritze erhalten. Diese fällt kleiner aus, als bei einem normalen Verkauf. Wieso, ist im nächsten Abschnitt erklärt. Wichtig ist, dass es keinen Anspruch mehr auf ein Erbe der Immobilie gibt, da sie bei Abschluss des Kaufvertrages de facto verkauft ist. Daher sollte man dies mit möglichen Erben ggf. absprechen, um Konflikte zu vermeiden.
Der Wert der Immobilienrente
Der Kaufpreis einer Immobilie ist bei der Immobilienverrentung deutlich geringer. – Aber warum? – Das ist eigentlich ganz einfach, wenn man es sachlich und nicht emotional betrachtet: der Verkäufer hat ein lebenslanges kostenfreies Wohnrecht seine verkaufte Immobilie betreffend. Das heißt, niemand kann ihn aus seinem Haus oder seiner Wohnung kündigen und dafür trotzdem keine Miete verlangen. Im Gegenzug geht das Objekt nach dem Tod in die Verfügung des Käufers über. Dieser Wert der kostenfreien Miete kann als entgangener Gewinn des Käufers angesehen werden, daher ist es absolut fair, dass nicht der Wert der Immobilie gezahlt wird, sondern der Immobilienwert abzüglich des Wohnrechts. Mal davon abgesehen, dass sonst niemand so eine Transaktion durchführen würde, es sei denn, er ist sehr gutmütig oder erwartet einen spekulativen Gewinn aufgrund einer „perversen“ Wertsteigerung der Immobilie. Würde man zur Miete wohnen, würde man schließlich auch etwas dafür bezahlen (nur ohne physischen Gegenwert), von daher: erstmal alles gut.
Wie bewertet man dies nun? – Das statistische Bundesamt in Deutschland hat so genannte Sterbetafeln veröffentlicht, welche kontinuierlich weiterentwickelt werden und die statistischen Restlebensjahre je nach Alter und Geschlecht angeben. Auf Basis dessen wird errechnet, wie lange der Verkäufer statistisch noch lebt. Mit dieser Jahreszahl kann man schließlich den Wert des Wohnrechts errechnen, indem man Mieten zugrunde legt, die der Verkäufer hätte zahlen müssen, um ein ähnliches Objekt in Zukunft zu bewohnen. Diese werden dann hochgerechnet.
Ein Beispiel:
Verkäuferalter: 75
Geschlecht: weiblich
Statistische Restlebensdauer: 13,11 Jahre
Wert der Immobilie nach Wertgutachten: 600.000 €
Angenommen, es handelt sich um eine Eigentumswohnung mit 100 qm Fläche bei einem Mietpreis für eine ähnliche Wohnung von 20€ pro Quadratmeter, würde das Wohnrecht mit 100qm x 20 € x 12 Monate x 13,11 Jahre = 314.640 € bewertet werden.
Dies ist vom Marktpreis abzuziehen, sodass sich ein Kaufpreis von 600.000 – 314.640 = 285.360€ ergibt.
Hört sich wenig an? – Nun, es ist zu beachten, dass
- man von da an kostenfrei weiterwohnen kann
- und das auch, wenn man doppelt so lange lebt, wie erwartet
- und dass der der Verkäufer auch ein entsprechendes Risiko eingeht und mitunter sehr lange warten muss, bis er etwas von der Immobilie hat.
Mit dieser knappen Viertelmillion könnte man nun reisen, ggf. ruhiger schlafen, seine Enkel versorgen, gesundheitliche Eingriffe bezahlen usw. Durch das in das Grundbuch eingetragene Wohnrecht hat der Käufer keine Chance, Dich aus der Immobilie zu entfernen. Man bleibt quasi wirtschaftlicher Eigentümer. Interessant sind hierbei Varianten der Instandhaltung, sprich ob der Verkäufer sich weiter um die Instandhaltung kümmert oder der Käufer (entlastet einen im Alter, reduziert aber fairerweise weiter den Kaufpreis durch Instandhaltungsaufwand).
Dieser Markt ist unter anderem dem demografischen Wandel geschuldet, denn ein sehr großer Teil der Häuser ist in Besitz der Generation Ü60. Da das Land und der Platz in den Städten nicht mehr wird, gibt es so zu sagen eine „stille Reserve“ im Immobilienmarkt. Das sind einige Millionen Immobilien, um die es sich hier handelt, welche i.d. nächsten Jahren „frei“ (vererbt, verkauft) werden. Einige der verrenteten Immobilien werden so über die Restlebenszeit des Verkäufers mit Sicherheit noch deutlich an Wert zu legen, vor allem i.d. Städten. Und darin liegt dann der Anreiz für Käufer, etwas zu kaufen, auf das man möglicherweise 10-20 Jahre lang keinen Zugriff hat – daher auch der Abschlag im Kaufpreis durch das bewertete Wohnrecht.
Welche Rolle spielt nun die Leibrente?
Was ist die Leibrente?
Die Leibrente ist eigentlich nur eine Form der Immobilienverrentung. Per Definition handelt es sich dabei um einen festen Betrag (=Rente), den der Verkäufer für den Rest seines Lebens von seinem Käufer für die Veräußerung seiner Immobilie erhält. In Kombination mit dem lebenslangen Wohnrechts für den eigenen „Leib“, kommt man vermutlich auf das Wort der Leibrente. Anstatt eines Einmalbetrages wird einem also ein monatlich fixer Betrag ausgezahlt. In der Praxis werden durchaus auch Mischformen angeboten (z.B. Einmalzahlung + Leibrente). Wichtig für Verkäufer ist, dass der Käufer, der die Leibrente zu zahlen hat, nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommt. Bei einer Einmalzahlung ist ferner zu beachten, dass diese auf die geschätzte Laufzeit aufgezinst wird. So werden aus z.B. 50.000€ Einmalzahlung zum Verkaufszeitpunkt mit einer Laufzeit von voraussichtlich 13,11 Jahren und 2% Zins mal eben 64.821,38€ (14.821,38€ Zinskosten) durch Zins und Zinseszins.
Warum dann nicht einfach zur Bank gehen?
Nun, Banken sind nicht dafür bekannt, alten Leute gerne Kredite zu erteilen, auch nicht, wenn eine Immobilie dahintersteckt. Das liegt an gesundheitlichen Risiken im Alter. Falls doch, ist mit einem Risikoabschlag zu rechnen. Die Bank hat einfach die Befürchtung, dass der Kreditnehmer bei dieser Form der Hypothek, auch Umkehrhypothek genannt, verstirbt und die Erben z.B. das Erbe nicht antreten und niemand die anfallenden Zinsen bezahlt. Speziell bei der Umkehrhypothek wird nicht mehr getilgt, sondern Zinsen angehäuft, sodass die finanzielle Last am Ende am größten ist. Man bekommt vermutlich mehr Geld als bei der Verrentung, aber will man seinen Erben einen Schuldenhaufen überlassen? Das muss jeder für sich entscheiden, entsprechend wenig populär ist diese Variante der Rentenaufbesserung.
Was ist bei der Leibrente noch so zu beachten?
Folgende Sachverhalte sollten auf jeden Fall beachtet werden (neben weiteren, hier nicht aufgelisteten):
- Wird das lebenslange Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen?
- Darf der Käufer das Objekt während der Restlebenszeit bereits weiterverkaufen?
- Was passiert, wenn der Käufer insolvent ist?
- Wer kümmert sich um die Instandhaltung?
- Ist der Käufer Solvenz genug für eine Leibrente/Mischform?
Für wen eignet sich die Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung eignet sich kurz gesagt für alle diejenigen, die im Rentenalter ein (fast) abbezahltes Eigenheim besitzen, aber Liquiditätsprobleme aufgrund ihrer geringen Rente kriegen werden und entweder keine Erben haben, oder im Konsens mit diesen den Liquiditätszuschuss haben möchten. Mit diesem könnten theoretisch natürlich auch die Erben selbst unterstützt werden. Über ein Verrentungsmodell kann übrigens auch eine Restschuld bei der Bank getilgt werden.